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Pour un investisseur locatif, l’immeuble de rapport peut constituer une sorte de Graal. Il s’agit effectivement d’un actif très convoité pour tout investisseur qui cherche à optimiser ses rendements. Outre le fait de pouvoir se dire : « ce bâtiment m’appartient », investir dans un immeuble de rapport offre de nombreux avantages financiers. Ce guide vous fait découvrir ce qu’est un investissement en immeuble de rapport, ses avantages ainsi que quelques inconvénients, comment faire le choix d’un immeuble de rapport et les étapes nécessaires pour l’acquérir.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Également appelé immeuble locatif, l’immeuble de rapport désigne un bâtiment entier dédié à la location. Il est composé de plusieurs lots, chacun loué à des locataires. L’immeuble de rapport peut appartenir à un ou plusieurs propriétaires bailleurs, mais d’une manière générale, l’investissement en immeuble de rapport est souvent réalisé par une seule personne, physique ou morale. Cela permet d’éviter le statut de copropriété et d’économiser sur les frais de syndic.
Le terme « immeuble de rapport » est apparu au XVIIIe siècle pour désigner des bâtiments de Paris destinés à la location, en vue de « rapporter » de l’argent à leurs propriétaires via les loyers. Le terme continue d’être utilisé aujourd’hui pour désigner l’achat d’un ensemble de lots, voire d’un immeuble entier en vue de la location.
Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
L’achat d’un immeuble de rapport offre de nombreux avantages à un investisseur qui souhaite mettre son bien en location :
Un rendement locatif plus élevé
Bien sûr, le premier grand avantage de l’investissement dans un immeuble de rapport est sa rentabilité locative plus élevée par rapport à l’investissement dans un appartement ou une maison. Ceci est tout à fait logique, car vous ne louez pas un seul appartement, mais plusieurs : vos rendements sont donc plus importants. Comme vous êtes le seul propriétaire du bien, vous bénéficiez du statut de la pleine propriété, vous n’êtes pas soumis à l’obligation de souscrire aux frais de syndic de la copropriété. Vos gains seront donc supérieurs.
Si vous avez contracté un prêt bancaire pour financer l’achat, l’investissement dans un immeuble de rapport vous permettra toujours de rembourser votre crédit facilement, car le cumul des loyers dépasse souvent, et de loin, chaque mensualité.
La possibilité de négocier le prix du bien à la baisse
Acheter un immeuble de rapport en vue de le louer est un gros investissement, qui peut vous offrir la possibilité de négocier sur le prix. Comme il s’agit d’un achat en bloc, les vendeurs sont parfois prêts à faire plus de concessions sur le prix du mètre carré que pour des appartements vendus séparément. Mais ne vous attendez pas toujours à bénéficier d’un rabais. Il peut y avoir des exceptions, cela dépend du vendeur. Tout réside dans la faculté à négocier de chacun.
Des coûts de fonctionnement plus faibles et une gestion plus simple
L’un des premiers atouts de l’immeuble de rapport est qu’il s’agit d’un investissement généralement moins cher que plusieurs achats séparés. Outre le fait que le prix du mètre carré peut être moins élevé, les frais engagés sont aussi plus faibles. Comme il n’y a qu’une seule transaction avec un seul vendeur, vous ne payez qu’une seule fois les frais de dossier de banque et du courtier. Vous ne payez également qu’une seule fois les frais de notaire et la commission de l’agent immobilier.
D’ailleurs, les impôts fonciers sont généralement plus faibles sur un immeuble entier que sur plusieurs lots séparés ! Vous êtes le seul propriétaire du bien, il n’y aura donc pas de dépenses liées au syndic de copropriété. Il n’y a pas de copropriété, donc vous êtes le seul décisionnaire concernant les règles de fonctionnement, les interventions à faire, les charges, etc. Vous êtes libre de faire réaliser les travaux quand bon vous semble ! Les éventuelles prestations d’artisans ou d’entretien seront regroupées sur un même lieu en une seule opération, elles sont donc moins onéreuses.
En termes de gestion, acheter un immeuble de rapport est aussi plus intéressant, car il n’y a qu’une seule démarche administrative à faire au lieu d’entamer des démarches séparées pour chacun des lots : un seul passage chez le banquier, le courtier, le notaire ou l’agent immobilier. Non seulement cela permet d’économiser de l’argent, mais aussi du temps.
Malgré ces avantages, l’investissement dans un immeuble de rapport présente un inconvénient majeur : il demande des ressources financières plus importantes. C’est un investissement plus lourd qui demande des liquidités conséquentes, il ne s’adresse donc pas à tout le monde.
Comment choisir un immeuble de rapport ?
Le choix d’un immeuble de rapport à acheter joue un rôle majeur dans sa rentabilité. De nombreux critères doivent être pris en compte, car comme tout investissement locatif immobilier, la localisation du bien est primordiale. Il est important qu’il soit situé au bon endroit, de préférence dans un quartier ou une ville prisée par le type de locataires ciblé.
Ce que recherche avant tout un propriétaire bailleur qui achète un immeuble de rapport est de consacrer un minimum de temps à sa gestion : pour cela, le bien ne doit pas lui occasionner beaucoup d’entretien. Il est aussi important de choisir un immeuble en bon état pour minimiser les dépenses et ainsi espérer une plus-value plus importante à la revente.
Comme dans tout achat, le rapport qualité/prix est très important. Il s’agit de trouver un immeuble qui offre plus d’avantages que la concurrence, mais à un prix identique. Par exemple, un appartement entièrement rénové et conforme aux normes se louera plus facilement. Vous ne pourriez qu’optimiser vos gains s’il est cédé à un prix intéressant.
Les différentes étapes d’un achat d’immeuble de rapport
À l’instar d’un achat immobilier plus simple, l’achat d’un immeuble de rapport comprend plusieurs étapes :
- La définition du budget : avant de vous lancer dans le projet, vous devez cadrer vos dépenses.
- La recherche du bien : servez-vous de critères bien précis pour choisir le bien qui pourrait vous convenir. Vous cherchez un immeuble à usage d’habitation ou mixte ? Avec ou sans réparation ? Déjà loué ou vide ? etc.
- L’analyse diagnostique : une fois un bien repéré, le premier réflexe est souvent d’aller le visiter. C’est une erreur à ne pas faire, il vaut mieux demander en premier lieu le Dossier de Diagnostic Technique afin de faire une analyse avant même de se déplacer.
- Les négociations : une fois l’immeuble idéal déniché, il est temps de faire une offre et d’entamer les négociations.
- La signature de l’avant-contrat : si le vendeur accepte vos négociations, il est important de signer un avant-contrat pour sécuriser la transaction.
- La recherche de financement : l’investissement peut être assuré par un prêt bancaire ou par vos fonds propres.
- La signature de l’acte de vente : vous voilà propriétaire !
