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Un placement immobilier reste l’investissement le plus sûr à notre époque. Malgré une fluctuation des prix, l’immobilier est toujours un domaine stable et rentable sur le long terme. Toutefois, les ménages n’ont pas toujours les moyens nécessaires pour acquérir un bien immobilier. Dans ce cas, la SCI peut s’avérer être une solution idéale.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière est un groupe de personnes qui s’unissent pour acheter un bien immobilier commun. C’est une solution pratique pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier, mais n’ont pas les ressources nécessaires pour le faire. Le placement commun permettra de tirer un certain profit à long terme.
Les différents types de SCI existants
On distingue 5 types de SCI :
- La SCI familiale
- La SCI de gestion ou de location
- La SCI construction-vente
- La SCI de jouissance à temps partagé
- La SCI d’attribution.
Les avantages et inconvénients d’une SCI
La SCI est un statut qui présente aussi bien des avantages que des inconvénients.
Les avantages
- Le contournement de l’indivision : les indivisaires doivent être unanimes pour pouvoir prendre une décision.
- Les donations successives : des parts peuvent être cédées aux héritiers.
- La fiscalité : la cession d’un bien est soumise à l’impôt sur les plus-values.
- La réalisation d’investissements immobiliers.
Les inconvénients
- La création de la SCI : la démarche est longue est complexe.
- La vente des parts de SCI : elle peut être difficile si les statuts prévoient une clause d’agrément.
- La responsabilité des associés n’est pas définie
- Plusieurs règles de fonctionnement à respecter.
Les particularités d’une SCI familiale
La SCI familiale est un type de SCI particulier. Elle est nommée ainsi car elle est créée entre les membres d’une même famille. La SCI familiale s’apparente en tous points à la SCI classique, à la seule différence que ses associés sont issus d’une même famille.
Les avantages et inconvénients d’une SCI familiale
Tout comme la SCI classique, la SCI familiale a des atouts et des inconvénients :
Les avantages
- Une seule personne gère le bien
- Le patrimoine est conservé car il reste dans la famille.
Les inconvénients
- La SCI ne permet pas de réaliser des activités commerciales
- Une comptabilité juste et régulière doit être tenue.
Comment créer une SCI familiale ?
Pour créer une SCI familiale, il faut suivre plusieurs étapes.
Les phases de création
- La définition des apports à réaliser : on parle de l’apport en numéraire et de l’apport en nature.
- La rédaction des statuts : pour ce faire, il est important de solliciter un avocat.
- La prévention des clauses spécifiques : elles permettent d’éviter les conflits entre les associés.
- La nomination d’un gérant : il est élu par les associés.
- L’immatriculation de la société : plusieurs documents doivent être fournis au greffe du tribunal.
La documentation à fournir
Voici la liste des documents à envoyer au greffe du tribunal lors de la création d’une SCI familiale :
- Le formulaire CERFA M0 déjà rempli
- Les statuts de la SCI
- Un justificatif de l’adresse du siège social
- Une attestation de non-condamnation du gérant
- Une attestation du dépôt du capital
- Une attestation de la publication dans un journal d’Annonces Légales.
L’aide d’un notaire ou expert-comptable
Pour vous aider dans la démarche de création d’une SCI, faites appel à un notaire ou à un expert-comptable. Leur expertise vous éclairera sur les points qui vous paraissent flous, tout en vous aidant à accélérer le projet.
Héritage et succession de la SCI
La transmission du bien se fait suivant le régime de l’indivision. Cela signifie que tous les associés sont considérés comme propriétaires du bien, mais seulement à la hauteur de la part reçue en partage.
Comment hériter d’une SCI ?
Il faut noter qu’en SCI, la transmission du patrimoine peut se faire de son vivant. Cela permet d’éviter les droits de succession. En effet, l’ordre de succession est défini par la loi :
- Les descendants et le conjoint vivant sont les prioritaires
- Les enfants reçoivent l’héritage à parts égales, après le décès des parents
- L’époux survivant peut choisir d’hériter d’1/4 en pleine propriété ou du patrimoine total en usufruit.
- Le concubin n’hérite pas.
Comment se déroule la succession d’une SCI ?
Les enfants du défunt sont propriétaires indivis du bien. Dans ce cas, il faut se conformer aux règles de l’indivision, qui est un régime légal. Par ailleurs, si le concubin ou le partenaire de PACS a investi dans le bien avec le défunt, il se retrouve en indivision avec les enfants.
Tout savoir sur l’indivision et la réduction des coûts
Pour que l’indivision se déroule dans les meilleures conditions, il convient de conclure une convention d’indivision. Pour faire la conclusion, les indivisaires doivent être unanimes. En outre, la convention est faite par écrit, avec les indications suivantes :
- L’indication de quote-part de chaque associé à peine de nullité
- La description des biens indivis.
