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Dans le monde de l’investissement immobilier, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont devenues incontournables. Elles offrent une alternative intéressante aux investissements immobiliers traditionnels, en permettant aux investisseurs d’accéder à des actifs immobiliers diversifiés sans avoir à gérer directement la propriété. Cet article vise à décomposer les différents types de SCPI disponibles sur le marché, à savoir les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier, plus couramment appelée SCPI, est une structure d’investissement qui permet à des particuliers d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer les contraintes liées à la propriété directe. En achetant des parts d’une SCPI, vous devenez indirectement propriétaire d’un ensemble de biens immobiliers professionnels ou résidentiels. Vous pouvez obtenir davantage d’informations sur la procédure de création d’un compte chez SCPI Solution.
La SCPI se charge de l’achat, de la gestion et de la location des biens immobiliers. Les revenus générés par ces locations sont ensuite redistribués aux détenteurs de parts sous forme de dividendes, proportionnellement à leur investissement. C’est donc une manière simplifiée et accessible d’investir dans l’immobilier, tout en bénéficiant d’une diversification de votre patrimoine.
De plus, il est possible d’acheter des parts à crédit, en payant comptant ou en passant par une assurance-vie. Les bénéfices de la SCPI sont également réglementés par l’AMF, ce qui assure une certaine sécurité aux investisseurs.
Les différents types de SCPI
Il existe différents types de SCPI, chacun offrant des avantages spécifiques en fonction des objectifs et des besoins de l’investisseur.
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont le type le plus courant de SCPI. Leur objectif principal est de générer un revenu régulier pour les investisseurs grâce aux loyers perçus des biens immobiliers qu’elles détiennent.
Ces SCPI investissent principalement dans des biens immobiliers d’entreprise, tels que des bureaux, des commerces ou des entrepôts, qui sont loués à des entreprises sur une longue durée. Cela garantit un flux de revenus stable et prévisible pour les investisseurs.
Il existe plusieurs catégories de SCPI de rendement, en fonction du type de biens dans lesquels elles investissent :
Les SCPI Diversifiées
Les SCPI diversifiées ont pour objectif d’investir dans différents types de biens immobiliers, qu’ils soient résidentiels ou commerciaux. Cette diversification offre une certaine sécurité aux investisseurs en répartissant les risques sur plusieurs secteurs. Par conséquent, si un domaine est affecté par une baisse, les autres peuvent compenser cette perte.
Les SCPI de Commerces
Les SCPI de commerces se concentrent principalement sur les locaux commerciaux tels que les magasins, les centres commerciaux ou encore les restaurants. Ces biens immobiliers ont généralement une rentabilité intéressante et sont souvent loués sur de longues durées, ce qui assure une source de revenus stable pour les investisseurs.
Les SCPI de Bureaux
Les SCPI de bureaux investissent majoritairement dans des espaces de travail. La demande pour ce type de biens est généralement élevée, surtout dans les grandes villes. De plus, les baux commerciaux sont souvent signés pour des durées longues, ce qui garantit une rentabilité régulière sur le long terme.
Les SCPI Régionales
Les SCPI régionales se spécialisent dans l’acquisition de biens situés dans une région spécifique. Elles permettent à l’investisseur de bénéficier des opportunités offertes par la dynamique économique locale, tout en diversifiant son portefeuille immobilier.
Les SCPI Spécialisées
Les SCPI spécialisées investissent dans des secteurs spécifiques comme la santé, l’hébergement pour personnes handicapées ou l’éducation. Ces SCPI permettent aux investisseurs d’accéder à des marchés souvent peu accessibles aux particuliers et de profiter de leur potentiel de croissance.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales sont un type particulier de SCPI qui permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux. Elles investissent principalement dans des biens immobiliers résidentiels éligibles à certains dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces avantages fiscaux sont pris en compte dans le calcul de la rentabilité, ce qui fait de l’investissement dans ces SCPI rentable.
Il existe plusieurs types de SCPI fiscales, en fonction du dispositif fiscal auquel elles sont associées :
SCPI Pinel
Les SCPI Pinel investissent dans des logements neufs ou en état futur d’achèvement, situés dans des zones dites « tendues », où la demande de logements est supérieure à l’offre. En contrepartie de cet investissement, les détenteurs de parts peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu durant une période définie.
SCPI Denormandie
Les SCPI Denormandie ont pour objectif d’investir dans des logements anciens nécessitant des travaux de rénovation, situés dans certaines villes éligibles au dispositif Denormandie. Ces investissements permettent également de bénéficier d’une réduction d’impôt.
SCPI Malraux
Les SCPI Malraux investissent dans des biens immobiliers anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt importante, en contrepartie de l’engagement à louer le bien pendant une certaine durée après sa rénovation.
SCPI de Déficit Foncier
Enfin, les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation. Le coût des travaux peut être déduit des revenus fonciers de l’investisseur, ce qui permet de réduire son impôt sur le revenu.
Il est important de noter que les avantages fiscaux offerts par les SCPI fiscales sont soumis à certaines conditions et engagent l’investisseur sur une durée minimale. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour choisir la SCPI fiscale la plus adaptée à sa situation.
Les SCPI de plus-value
Les SCPI de plus-value, aussi connues sous le nom de SCPI de capitalisation, ont une stratégie d’investissement différente des autres types de SCPI. Leur objectif n’est pas de générer un revenu régulier grâce aux loyers, mais de réaliser une plus-value à terme à travers la revente des biens immobiliers.
Ces SCPI investissent principalement dans des biens immobiliers à fort potentiel de valorisation, souvent localisés dans des zones géographiques dynamiques comme l’Île-de-France. Les biens sont ensuite revendus après une période de détention, généralement longue, permettant ainsi de réaliser une plus-value.
Il est important de noter que les détenteurs de parts de SCPI de plus-value ne perçoivent pas de dividende pendant la durée de détention des biens. Leur rémunération provient uniquement de la plus-value réalisée à la revente des biens immobiliers.
En termes de fiscalité, la plus-value réalisée à la revente des parts de SCPI de plus-value est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières. Cela inclut un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux.
Les SCPI de plus-value représentent une minorité du marché des SCPI. Elles conviennent particulièrement aux investisseurs ayant un horizon d’investissement à long terme et qui sont prêts à renoncer à un revenu régulier en échange d’un potentiel de plus-value plus élevé.
